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[简话金融] 房贷新政:最后的底牌

黄金时代 发表于 2014-10-4 00:52:09 | 显示全部楼层 [复制链接]
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央行房贷新政似乎让时光一下倒流到2008年。彼时,遭严格调控的房地产市场异常惨淡,但多个因素交织致使政策大转弯,4万亿的出台+三率齐降让楼市迅速反弹,在09年一年,全国房价均价增速创历史新高。仅从央行文件本身来说,本轮调控比08年更为猛烈:首套房认定的大幅放松几乎是默许投资性购房也可贷款,之前从未如此。实际上,在地方取消限购、1万亿棚改贷款等救市政策都未奏效的情况下,房贷新政已是最后底牌。但即便力度空前,由于本轮是房价自发下跌、美国退出QE临近加速外资撤离、房地产供应过剩短期难改变、利率7折难执行等因素,本轮救市效果已难比08年。相反,刚受了点挫折、正在深度调整的房地产行业即被救市打断,长期影响不乐观。


还原2008年救市——政策在当年10月戏剧性转折

媒体报道和相关解读从多个方面将本轮房贷新政与2008年救市相比,那首先我们花些篇幅对2008年救市背景及影响略作了解。

与外界普遍的疯涨印象不同,2008年的楼市其实非常惨淡。当时的国内大背景是,自20003年后调控的5年里,降房价、限投机的紧缩信贷政策成楼市调控的一贯做法。但事实是房价仍以很高的速度增长,民生问题突出,这直接促使2007年极其苛刻的“9·27房贷新政”的出台。这一政策效果果然立竿见影,2008年,中国楼市陷入低谷,房价增幅明显放缓。

数据上体现的更为直观。统计局数据显示,2008年1-12月,全国商品房销售面积同比下降19.7%;当年全国平均房价为3919元/平方米,比2007年仅上涨了1.42%。


地方政府如坐针毡。2008年7月,“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久,西安、郑州、苏州等地开始陆续出台相关的救市举措。直到12月末,已有多达18个城市相继出台了地方性的房地产救市政策。

中央也在08年10月后转而大力救市。这一戏剧性转折与全球金融危机的爆发以及国内因楼市销售受阻而导致的多达50多个相关行业萧条的现实有关。投资拉动经济,于是,众所周知的4万亿经济刺激计划出台了,最终资金大部分流入更易保值(货币疯狂注水)的楼市。与此同时,在08年10月一个月的时间内,央行先后下调基准利率、降息、下调住房交易税费,政策力度之强历史罕见。08年12月,国务院出台纲领性文件——《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,规定对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,按首次贷款购买普通自住房对待。住建部、央行随后也多次表态“鼓励改善性需求”。


08年救市效果如何?09年全国房价均价涨幅翻倍

在此情形下,2009年的楼市来了一个180度大逆转,房价也来了一个报复性大反弹。国家统计局数据显示,2009年全国房地产市场,无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的全国均价水平,都创出了与此前相比的历史新高。其中,2009全国均价水平比2008年大涨19.8%,北京更是从09年年初到年底房价1年翻了一番;随后更是疯狂,从2010年12月到2011年1月,仅一个月时间,北京的房价就上涨了10%。

所谓的“万元俱乐部”也在那时 大幅度扩容。到了2010年,全国11座城市进入万元/平方米阵容。值得一提的是,如今楼市极其低迷的杭州当时的房价已超2万元/平方米。


但不容忽视的,08年的强心针带来了多个行业产能过剩风险,这一影响延续至今。

从央行文件对比,本轮救市比08年救市更“疯狂”

从过程来看,2014年的楼市光景与2008年何其相似(房地产低迷—地方政府救市—中央默许并跟进),细究起来,本轮救市要比08年力度更大。


1、买第三套房也能贷款 救市政策实际上默许投资性购房

本轮调控中最大的亮点是对首套房认定的放松和房贷权力下方:具体来说,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,如何确定首付比例和贷款利率水平,通知将这个权利交给了银行。这意味着,全国除了北上广深(仍然限购)之外,三套禁止贷款政策寿终正寝,所有的城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受到3折首付和7折利率优惠;更为重要的是,一线城市之外的房贷已不再区分居住需求和投资需求,贷款政策赤裸裸地表现为这去库存、挽救房地产。这是“通知”中最大尺度的放松。

08年的房贷政策都没做到这个程度。至少08年救市时,还要打着“改善性需求”的旗号(上述08年12月《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中已提及)。

2、08年救市效果凶猛非因救市政策本身 根本原因是4万亿

中信证券评鉴本次房贷新政仅次于08年,但只从救市文件本身的尺度看,本次调整完全超越了08年的房地产救市政策。不过因08年有4万亿大救市这个背景,4万亿为楼市注入的资金比文件本身要猛得多:没有四万亿的大疯狂,仅仅靠当时住房信贷政策的调整,就不会有后来中国房地产市场的高歌猛进。

同时还应看到的是,本轮救市在银行房地产资产证券化、房企发公司债等环节都给予了明文支持,对于资金密集型的房地产行业来说可谓至关重要,这一点也是08年救市政策所不具备的。

今年已多次"救市"但效果不大 房贷新政算是“最后的底牌”

除了货币当局公布的房贷新政外,此前的国开行1万亿棚改资金和央行的5000亿SLF都算是曲线救市;但与地方取消限购相同,都未阻止房价下滑。

1、1万亿棚改支持地方政府卖地+消化存量房

今年3月,媒体报道国务院批复了央行1万亿元再贷款,用于支持国开行的住宅金融事业部,以保证地方政府棚改任务的资金需要,并努力降低资金成本。抛去一系列复杂的概念,棚改的本质是把城市中心的好地盘让出来,卖出高价,以此补充地方土地财政,延后地方政府的债务压力;地方政府贷到钱(国开行贷款)后,可以直接购买房地产商的现房,给棚改居民补偿;这背后不排除要求房产商把政府购房款直接变成购地款。

而央行5000亿SLF向五大行的定向放水,客观上也为楼市带来了流动性,如果央行再进行了窗口指导,效果就更换显着了。

2、地方纷纷取消限购 楼市依旧低迷

如上文所述,从去年到目前,全国46个限购城市(三亚已宣布10月7日取消限购)中,已有42个城市先后取消限购,但结果并不理想。从统计局公布的70大中城市房价环比情况看,只有厦门还能保持微弱的涨势,其余均在持续下跌;且各地去库存依旧不见起色,由此带来的财政收入增幅也是严重放缓。

3、 房贷新政算是“最后的底牌”

用媒体报道的原话说,经过5个多月的博弈之后,央行终于出手救市了。在取消限购及各种微刺激措施都失效的情况下,房地新政已经成为最后一根救命稻草了。但效果如何,且看下文分析。

“最后的底牌”会带来楼市涨声一片么?

本轮救市不可能复制08年效果

1、房贷新政执行上,7折利率出现可能性很小

从历史上看,自2008年央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折之后,首套房贷利率七折优惠就一直就没有取消过。期间,央行对首套房的首付成数出现过调整,但是从来就没有明文规定过要取消房贷七折优惠利率。2009年之后,房贷七折优惠利率就几乎只存于传说之中,是银行自身的行为,并非央行的强行规定。

现在可能性更小,因为银行获得资金的成本已经随着互联网金融等因素大大提高了。目前房贷基准利率为6.55%,7折后的利率为4.485%,银行理财产品的年化预期收益目已达5%左右,若果真实行7折利率,这将使银行利差出现倒挂。

新政效果如何最终要取决与银行的执行力度。笔者认为7折房贷基本无发生可能,但利率降至9折、8.5折还是有一定可能的。

2、与08年根本不同:本轮楼市低迷系市场自发调整

2008年的楼市降价是政府调控的结果,政策调控抑制了部分刚需,所以一旦放开则会增长;而2014年的楼市低迷是由市场决定的,也是针对多年货币政策、楼市调控的深度调整,想拉回来恐怕没那么容易。

3、房地产供求关系已发生根本转变:如今严重过剩

08年时住房总体仍然处于短缺阶段,有购买力的刚性需求占刚性需求总量的比例还很高,政府调控措施让这部分有购买力的刚需者产生观望情绪,调控措施一旦放弃,这部分刚需得到空前释放,再加上当时的货币注水导致的恐慌性住房,房价报复性上涨也就是情理之中的事了。

而如今,有购买力的刚需者基本已完成了购房任务,甚至成为卖房者;剩下的刚需者面对现在的高房价多数只能望楼兴叹。再加上各地多年疯狂造房,绝大多数城市住房供应已经严重过剩,据报道邯郸等城市的库存甚至需要消化至少10年。

4、货币环境已不同:外资撤离已有迹象 类似4万亿注水政策不可期

和2008年相比,那时是在美元的贬值周期内(金融危机爆发)推出的救市政策,美元的大量流入和中国的4万亿救市的共振结果而使房价大幅上涨。

现今,美国早已从金融危机中喘过气来,美元处在升值周期(10月1日美元兑日元6年来首次上逼110,创新高),升值预期明显;加之2014年美联储打算在10月完全退出QE,并可能加息,外资撤离已有迹象(6、7月外汇占款连续两个月负增长)。之前国际游资大量涌入造成的流动性过剩、涌入楼市的局面已发生根本性改变。

且由于习李执政以来一贯的主张如今出台类似“4万亿”注水的可能性几乎不存在。

5、如今房地产行业本身已非香饽饽 投资增速创10年新低

国家统计局数据显示,1-8月,全国房地产开发投资58975亿元,同比名义增长13.2%,增速比1-7月回落0.5个百分点,已经连续7个月下滑,成为最近10余年的最低点。对比一下,从2001年至2013年,中国房地产开发投资增速均值保持在25%左右,远高于今年的水平。要知道,这是在中央和地方政府连续出台多项“微刺激”、取消限购等措施的背景下,房地产进入深度调整周期应是挡也挡不住。

房地产行业走向何方?

这个问题多数房地产行业大佬恐怕都难以给出答案。但在笔者看来,政府救市来得太快,从统计局数据看,多地房价虽然下跌,但除温州、鄂尔多斯等个别城市看,降幅仍然很小,观望情绪仍然浓厚,还处于调整期。

刚遭遇了一些挫折,政府就放松限贷抹杀了这个调整的机会。虽然在短期内或许可以达到救市的效果,让房地产行业呈现看似景气的状况,但对房地产的长远发展来说可能是不利的。

来源:网易新闻

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