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北上广小伙伴的买房困扰怎么破!

2014-2-27 00:24| 发布者: 简七理财| 查看: 981| 评论: 0

其实并不限于北上广,不论你在哪里,都可以按照这个思路来判断,是否适合买房/卖房。 我们无法预测未来房地产业的兴衰,但起码可以搜集数据,进行思考,做出最理性的判断。 古人说,凡事预则立,不预则废。道理 ...

简七读财
微信号:jane7ducai
原创有态度,简单好理解!


乐乐最近有点烦。

本来已经看了一大圈,已经打算在魔都近郊买个靠地铁的小房子了,突然听说最近房地产资金链要断掉的事情,众说纷纭,她总结了一下,主要有这么两种态度:

A.房价马上要降了,现在买房不划算,如果要卖房,得赶紧行动。

B.一、二线城市的房价还是坚挺的,大企业买地卖楼正欢呢,不用担心。小城市房价有可能会降。

 

那自己到底该不该现在在魔都买房呢?还是要等等?到底闹哪样!乐乐觉得自己完全陷入了一头雾水的状态,不去关注新闻还好,越关注,越有一种看不懂,无法做决定的困惑。

 

老办法,有问题,问简七。

“你先回答我几个问题吧。”简七在回答之前,开始问了。


自住型房产

“这房子是自己住么?”

“是自己住,想着在上海租房也挺贵的,不如买一个住了,以后即使离开上海,也可以卖掉赚钱啊。”乐乐回答。

 

“如果是自己住,生活刚需,比如说打算起码住个十年八年生儿育女的话,它为你带来的生活质量上的改变、心理感觉的满足,都是难以用金钱衡量的。同时,它未来是涨还是跌,只要你不打算卖出,对你的投资资金都没有影响。所以,该买就买吧。”

“可是,不是号称现在银行贷款要收紧,房贷利率要上升么?我等到利率降下来再买岂不是要省很多钱?”

 

“这个影响不大”简七额上三条粗线。

Σ( ° △ °|||)︴

“你的房贷利率并不是不变的,而是随着基准利率的变化而变化。”

 

“贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着基准利率调整而调整。当然无论如何计算,对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后,所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。

有三种形式:一是银行利率调整后,所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率(工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的);

二是满年度调整,即每还款满一年调整执行新的利率(中国银行房贷是这样的);

三是双方约定,一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。

无论基准利率如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。你什么时候买,都受这个规律影响。”

 

“所以这个利率问题,不应该是影响你现在刚需买房的主要障碍。”

 

投资型房产

“你说的对,”乐乐点了点头,“可问题是,我还是计划过几年要卖掉这个房子回老家的啊,并不打算一直住在这里面。”

 

“恩,这就是我的第二个问题了,你是把它当做投资型资产么?期待以后通过收租+卖出来赚取收益?”简七问。

 

“你这么一说,好像是的诶!”乐乐有点迷糊。“我以前还觉得是自己住,所以属于刚需,但如果按照你的说法,的确是一种投资呢。”

 

“好,当我们把房产看做一种投资工具的时候,它便与股票、债券没有什么不同。我们看它值不值得买入,关键就在于,我持有它的这段时间为我赚的钱是否高于我买入的价格。”

 

“就是卖出价格要高于买入价格嘛,这不就是我的问题么,房价到底是要涨还是要跌啊!”

 

“只能说部分正确哦。”七七笑了笑。 “记得你去年买的那只股票?你在上面赚了多少钱?”

 

“我5块钱的时候买入的,卖出价格4块9,不过中间分了一次红,最后可能赚了几十块......我明白了!”乐乐突然反应过来“你是说,我除了要考虑买入卖出的价格差,还要考虑它在我卖出前帮我赚的钱,比如说股票的分红,对吗?”

 

“对啦,你买房子,除了考虑最后你能卖出去多少钱,也要考虑期间它能帮你赚多少钱啊,比如说每个月如果出租的话,能够收回多少租金。”

 

“恩,我现在的预算是买一个100万左右的房子,我打算是自己住,每个月可以省下差不多2500块租金,也就相当于5年后可以省15万。这样,即使我5年后,房子只能卖85万,我也没亏!”

 

“如果不考虑贴现率的话,可以这么说。”


教你用货币时间价值衡量投资成败

“贴现率?这又是什么?”

 

“还记得我们之前说过的机会成本么?贴现率就相当于是钱的机会成本,打个比方,你过往的钱如果不用,都是放在1年定期里面了,利息差不多是3.5%,对吧? ”

“是的。”


“如果这笔钱,你拿去做其他投资,那么就意味着这每年3.5%的定存利息是你会损失的机会成本,只有你的投资收益大于3.5%的时候,你才能说赚了,不然还不如把钱放银行呢,是不是?”

 

“这个我知道, 所以这个3.5%的机会成本就是我的贴现率么?”

 

“可以这么说,每个人都可以用自己预期的投资回报率作为贴现率,比如简七2013年平均投资收益率是7%,那么我也许会用这个7%来作为决策依据。

对乐乐来说,你5年后卖房的收入,加上这几年的租金,如果能够大于你这段时间把这笔钱放到你常用的银行五年期定存(目前利率5.225%)里面产生的收入,才能算投资成功了,这个房子才值得你去买!”

 

“原来是这样!”乐乐很高兴,“这个原理我明白了!”

 

“好,那我来考考你,你上次看中的那个房子,什么情况下值得买?为简便运算,你可以暂不考虑贷款的问题。”

 

乐乐赶紧拿出电脑,用简七在公开课讲过的终值公式演算起来。

 

2014年初,支出100万房款,房屋出租收入3.6万,用=FV(5.225%,5,36000,-1000000),可得109.02万元。


2019年底,卖出房子的价格起码要大于109万元,我才算投资没失败!

 

“也就是大约年平均房价涨2%”。简七补充。

 

“如果是年平均涨幅2%,我觉得问题不大的。因为那一个片区好几条地铁在建,附近的商业中心明年盖好,房价虽然说不大涨,5%应该还是很有把握的,这样看来,这房子还真值得买了!”

 

“你要对那篇区域做更多调查,像你刚才所说的地铁、商业中心等等的确都是很重要的利好因素,便于你判断它未来的走势,然后和你算出来的最低涨幅对比,你看,这样量化下来,是不是更好来判断,这房子值不值得你买?”

 

的确!乐乐开心极了,打算去目标区域再多转转,收集更多信息来判断好做出决定了。

 

本文灵感来源:月光下的私语mm发在论坛上的买房判断模型。

更多细节请点击左下角“阅读原文”。


【后记】

其实并不限于北上广,不论你在哪里,都可以按照这个思路来判断,是否适合买房/卖房。

我们无法预测未来房地产业的兴衰,但起码可以搜集数据,进行思考,做出最理性的判断。


古人说,凡事预则立,不预则废。道理到现在也还是适用的。


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