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【为你读财】是真是假?银行暂停房地产相关业务?

2014-2-25 00:04| 发布者: 简七理财| 查看: 820| 评论: 0

几个关键点:年前就停了、只是暂停、只暂停夹层融资业务和房地产开发贷款。所谓“交行周五暂停所有房地产项目贷款”则是彻头彻尾的假新闻。读完N篇调研报告后,简七看到的大部分意见是: 北上广深以及杭州南京等一 ...

简七导读:

上个周末,最神秘的消息就是关于房地产资金链有可能断裂的消息,各大银行据说都发出了内部紧急邮件,房价崩盘的消息更是不绝于耳。

作为对金融动态保持高度敏感的简七君,今天又搜集了大量材料、分析整合,争取给出全面谨慎的建议,为大家做出正确的投资决策提供参考。

话说,论坛全面开放注册咯!无需邀请码!


简七读财
微信号:jane7ducai


为你读财

几个关键点:年前就停了、只是暂停、只暂停夹层融资业务和房地产开发贷款。所谓“交行周五暂停所有房地产项目贷款”则是彻头彻尾的假新闻。读完N篇调研报告后,简七看到的大部分意见是:

北上广深以及杭州南京等一二线城市不会降,中国西部、西南及北部经济欠发达地区的三四线城市很危险。


房地产企业将出现大洗牌,体现“马太效应”(强者更强弱者更弱),甚至有阴谋论者认为这一切房价崩盘言论是龙头企业为了用好价钱收购其他小房企造的势。万科、万达等大鳄唱空但不做空,王石等大佬们一手在媒体面前警示行业风险,另一手却从2013年下半年开始大量囤积土地,制定的2014年销售目标为赶超2000亿。

- 万达2400亿(去年1301亿元);

- 绿地今年目标2400亿(去年1625亿);

- 恒大则为1100亿(去年1082亿);

- 万科很淡定,2000亿(去年1740亿)。

没有一家房企2014年销售目标,低于历史最好的去年。说明了什么?

数据来源:

新华网《房企纷纷宣布2014年目标》

《2013年房企销售排行榜TOP50》


所以,一二线城市的小伙伴别被这风声鹤唳吓乱了阵脚,三四线城市的你则要仔细辨别泡沫程度。泡沫经济的两大特征是:

1)商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;2)投机交易气氛非常浓厚

祝我们好运。


接下来,感兴趣的同学可以耐心读读各种细节。


关于银行暂停房地产相关业务答投资者问

国泰君安邱冠华


一、核实要点

①关于某银行的传闻部分属实,部分存在理解误区;

②暂停期限截止2014年3月底,3月底会出台区别对待政策,新政策出台之后一些业务会恢复正常;

③暂停的业务为狭义口径的房地产供应链金融业务(钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)以及房地产开发贷款,不包括土地储备贷款和按揭贷款

④传言的其他银行情况不属实,其他银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化;

⑤预计其他银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”的可能性较小,总体将会执行“总量控制、结构调整和区别对待政策”。


二、答投资者问

本周末,在杭州业主怒砸售楼处的氛围下,关于地产停贷的消息充斥市场,首先传是东南部某家银行,然后传出一连串银行,有文有眼,难辨真伪,投资者纷纷来电咨询。根据“靠谱优先,追求效率”的原则,经过核实与判断,对投资者普遍关注的问题(尤其是一些容易陷入理解误区的问题)回答如下:


1、腾讯财经报道某银行已经全面暂停办理一切房地产相关业务,消息属实吗?

答:确实有这么一回事,但是一些细节报道不完全准确,甚至容易引起理解误区。

  

2、这件事情是什么时候开始的?

答:是春节前两周,由全行资产负债管理例会和风险风险管理例会共同作出的决定。

  

3、是保持总量不变(即增量为零)还是暂停?

答:是暂停。要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务,之后再出台新政策并执行。从一线执行角度,只有下达“暂停”的指令才是最明确且无任何歧义的;如果下达的指令是“保持总量不变”,执行层面还是会想方设法打擦边球,从而无法达到“梳理和审视存量业务”的目的。

  

4、会不会永久性停止房地产业务?

答:绝不可能。暂停期限在3月底,而不是永久性停止。2014年3月底,该银行在一线充分梳理和调研基础上,将会出台新的房地产政策。4月份之后,新政策允许的房地产相关业务还会继续进行。相比旧政策,新政策对开展房地产业务很可能会区别对待,区分不同的区域(一二线城市风险相对较小,业务还会正常开展;三四线城市风险较大,房地产供过于求,谨慎进入或停止),区分不同的地产开发商规模(大型、中型和小型财务状况不一样)。

  

5、是暂停一切房地产相关业务吗?

答:不是,房地产相关业务口径太大,也不符合本次实际情况。准确来说,本次被暂停的业务主要包括:

  

①房地产夹层融资业务。

这类业务本来就是与监管层打擦边球的业务,带有股权融资性质(理财资金在中间环节成立有限合伙公司,再给开发商提供资金)。不过,这类业务在银行的业务占比中本来就很小,暂停影响也不会太大,只不过在这次文件中,再明令禁止罢了。

  

②房地产供应链金融业务。

媒体解读为房地产上下游业务,容易产生理解偏差。事实上,这里的房地产供应链金融业务主要是房地产上游业务(包括钢铁、水泥、建筑),并不包括下游业务。因为下游就是商品房销售,对应按揭贷款业务。按揭贷款并不在本次暂停和调整的范围内。

  

③房地产开发贷款。

此次暂停对象并不包括归入政府融资平台统计口径的的土地储备贷款。

  

总之,这次房地产相关业务只是一个狭义范围,而不是广义口径。具体而言,并不包括按揭贷款和土地储备融资。

  

6、该银行这次暂停相关业务的原因是什么?

答:原因主要有两点:

①该银行是中国银行业中最早发现机会并实施房地产战略的银行,其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高,管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出了上述决定;

②调研过程中,三四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕,进而引起了对行业趋势拐点的重视。

  

市场猜测,会不会与“管理层提前嗅到了政府即将出台房地产相关政策”有关,我认为这种可能性很小甚至没有。

  

7、市场随之传“上海某大行周五暂停了所有房地产项目贷款”,并跟随了一段有文有眼的“通知性文字”,情况属实吗?

答:传闻不属实。传言所跟随的这段“通知性文字”实质上就是前面所说的这家银行的通知文件,估计是被一些娱乐细胞丰富的朋友PS上去的。

  

8、市场随之又传“深圳某家中型银行总行大Boss在视频会议上提示房地产风险,对房地产业务态度发生了大转变”,情况属实吗?

答:情况基本属实。但是这家银行有其特殊性,原来房地产业务很保守,新行长上任之后,本来准备2014年大干一场,后来发现形势没有原来乐观,进而中途调整了策略。实际上,即使中途调整了策略,相比上一届行长,其对房地产业务的态度还是要积极很多。

  

9、传言愈演愈烈,传还有一系列银行都暂停了房地产相关业务,情况属实吗?

答:不属实。除了第一家银行,其他银行对房地产相关业的务态度相比2013年下半年并没有显著变化。

  

10、预计后续其他银行会跟随调整房地产业务的策略和态度吗?

答:我们认为,其他银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”房地产相关业务的可能性较小。但是,如果后续暴露一些风险事件,商业银行开展房地产相关业务的态度随之变得保守一些完全正常。

  

根据当前形势,相对而言,商业银行开展房地产相关业务的大致策略如是:总量控制、结构调整、区别对待。

通俗来说就是,房地产贷款“该放的还是会放,该停的也还是会停。”对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行,对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。


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